Geschäftsbericht 2000

Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Im März 2001 berichtete das ifo-Institut, München, dass der konjunkturelle Aufschwung im zweiten Halbjahr 2000 zu Ende gegangen ist und sich die Abkühlung des Geschäftsklimas in der deutschen Wirtschaft fortgesetzt hat. Der Pessimismus in den Erwartungen hat weiter zugenommen. Dies strahlt auch auf den Arbeitsmarkt aus, sodass die Zahl der Erwerbstätigen nur noch langsam steigt. Man erwartet jedoch keine ausgeprägte Konjunkturschwäche oder gar eine Rezession.

Der Wohnungsbau befindet sich weiterhin auf einer Talfahrt, die sich besonders im Bereich der öffentlich geförderten Wohnungen auswirkt. Außerdem werden durch Wegfall der Bindung dem Wohnungsmarkt jährlich um 100.000 Sozialwohnungen entzogen.

Wie bereits in den Vorjahren ist die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen rückläufig. Waren es in 1999 noch 437.584, so sind in 2000 nur noch 348.508 Genehmigungen bundesweit erteilt worden. Der Mietwohnungsbau ist mit 25,4 % Rückgang, von 54.878 auf 40.929 Einheiten, prozentual am stärksten betroffen. Auch die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser sank mit 16,2 % von 188.270 im Vorjahr auf 157.725 im Geschäftsjahr 2000.

Entsprechend rückläufige Baufertigstellungszahlen konnten den seit geraumer Zeit entspannten Wohnungsmarkt nicht positiv aus Sicht der Vermieter beeinflussen.

Im Mietwohnungsbestand wird sich die Vermarktungssituation dort problematischer entwickeln, wo bereits heute Vermietungsschwierigkeiten aufgrund von Lagenachteilen oder Defiziten in der Gebäudesubstanz bestehen. Neben sehr kleinen Wohnungen jüngeren Datums mit hohen Nebenkosten in ungünstigen Lagen entwickeln sich je nach lokaler Marktsituation auch andere Bestandssegmente negativ. So ist der Abbau der Subventionen in den Wohnungsbeständen der 70 er Jahre ein kritischer Tatbestand, der dadurch verstärkt wird, dass Vergünstigungen bei den Zinsdarlehen im sozialen Wohnungsbau in den kommenden zwei Jahren auslaufen und zu weiteren Mietmehrbelastungen führen, die am Wohnungsmarkt nicht konkurrenzfähig sind.

Die Reform des Sozialen Wohnungsbaus mit rund 1,6 Mio. Wohnungen ist ein wichtiges Anliegen der Wohnungsunternehmen, denn nur leistungsfähige Unternehmen können soziale Aufgaben übernehmen. Die derzeit von der Regierung geplanten Schritte sind jedoch nicht weitreichend genug, als dass sie die Wohnungsunternehmen in die Lage versetzen könnten, die Lösung gesellschaftlicher Probleme mit zutragen. Die Forderungen der Wohnungswirtschaft gehen in die Richtung, die Instandhaltung stärker zu fördern, die Einkommensgrenzen für den Kreis der Zugangsberechtigten zu erhöhen sowie die Fehlbelegungsabgabe abzuschaffen. Darüber hinaus sind weitere flankierende Maßnahmen erforderlich. Sollte dies nicht geschehen, wird ein noch größerer Druck auf kommunale Wohnungsunternehmen lasten, die es sich zur Aufgabe gemacht haben, ein breites wirtschaftliches und soziales Spektrum in den Siedlungsstrukturen zu bewahren oder wiederherzustellen.

In der Sparte Verkaufsimmobilien, und dies gilt insbesondere auch für die hiesige Region, ist wie bereits im letzten Jahr festzustellen, dass der Markt für Eigentumswohnungen nur niedrige Umsätze zeigt und lediglich kostengünstige Einfamilienhäuser auf Nachfrage stoßen. Doch scheinen sich auch hier die regionalen Wirtschaftspotentiale und übrigen lokalen Rahmenbedingungen eher negativ auf den Markt auszuwirken.

Hausbewirtschaftung
Die Gesellschaft verfügte am 31.12.2000 über einen Bestand von 1.214 Häusern mit 6.765 Wohnungen und 72 Gewerbeeinheiten sowie 492 Garagen und 1.185 Stellplätzen in 40 Sammelgaragen.

Die anhaltend geringe Nachfragesituation hat sich im Geschäftsjahr fortgesetzt und zeichnet sich in nahezu allen Vermietungssegmenten des für die Gesellschaft wichtigen öffentlich geförderten Wohnungsmarktes ab, auch der Wohnungsaltbestand ist davon betroffen. Die schwierige Marktlage spiegelt sich regional und bundesweit in der gesamten Wohnungsbranche wider.

Am 31.12.2000 standen 187 Wohnungen gegenüber 148 zum Vorjahr wegen mangelnder Nachfrage leer. Weitere 66 Wohnungen werden umfassend modernisiert bzw. sind hierfür in Planung. Im Vorjahr war die Zahl mit 67 Wohnungen annähernd gleich hoch. Es ist erfreulich festzustellen, dass sich der negative Trend in der Leerstandsentwicklung in den ersten 3 Monaten des laufenden Jahres 2001 nicht fortgesetzt hat.

Fasst man die Mietausfälle wegen Uneinbringlichkeit und Leerstand sowie die damit verbundenen Kosten für Miet- und Räumungsklagen und die Zahlungseingänge auf abgeschriebene Mietforderungen zusammen, so entspricht dieser Betrag in Höhe von TDM 1.664 einem Anteil von 4,3 % der Sollmieten. Dieser Wert ist nicht durch das in der Grundmiete kalkulierte Mietausfallwagnis gedeckt und belastet das wirtschaftliche Ergebnis nicht unerheblich.
Die Gesellschaft konnte dem allgemeinen Trend steigender Fluktuation nur zum Teil erfolgreich entgegenwirken. Sie erhöhte sich noch moderat von 6,8 % im Vorjahr auf 7,7%. Von den 530 Kündigungen entfielen 249 oder rd. 47,1 % auf Gründe der Heimunterbringung, von Sterbefällen, des Fortzuges wegen Arbeitsplatzwechsel und der Bildung von Wohneigentum. Daneben konnten 98 gekündigte Mietverhältnisse in gleichen oder anderen Wohnlagen im Bestand der Gesellschaft wieder begründet werden. Die Zahl der durchgeführten Kündigungen durch die Gesellschaft wegen mangelnder Mietzahlung oder vertragswidrigem Wohnverhaltens ist in 2001 auf 50 gestiegen. Somit wurden im Vermietungsbereich 678 Kündigungsfälle gegenüber 592 im Vorjahr bearbeitet.

Ein wichtiger Faktor für eine positive Entwicklung im Hausbewirtschaftungsbereich ist aus Sicht der Gesellschaft die Mieterzufriedenheit. Sie zu halten und, wenn möglich, zu steigern, ist nur durch die Summe vieler wirkungsvoller Maßnahmen zu erreichen. Guter Service in der Kundenbetreuung durch qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter verbunden mit qualitativ guter Leistung der für die Gesellschaft tätigen Handwerksbetriebe sind Grundvoraussetzungen für eine erfolgreiche Tätigkeit. Die Kundenbindung muss wieder gesteigert werden. Dazu sind alle Sparten des Wohnungsunternehmens gefordert, ihren Beitrag zu leisten.

Neubautätigkeit und Modernisierungen
Aus dem Bauüberhang des Geschäftsjahres 1999 wurde im Berichtsjahr eine 11 Häuser umfassende Mietwohnungsanlage mit 66 Einheiten und 66 Einstellplätzen in einer Sammelgarage in Remscheid-Lennep am Höhenweg fertiggestellt und voll- ständig bezogen. Die Neubaumaßnahme ist mit öffentlichen Mitteln des 1. und 2. Förderungsweges finanziert worden und schließt mit einem Investitionsvolumen von 16,7 Mio. DM ab.

Im Juni 2000 fand der Spatenstich für eine Seniorenwohnanlage in Remscheid an der Bismarckstraße statt. In einer Bauzeit von rd. 18 Monaten werden in zentraler Lage 121 Wohnungen und eine Servicestation zur Betreuung der Mieter sowie 51 Stellplätze errichtet. Daneben wird ein Mehrzweckraum Bürgern, Institutionen, Vereinen und Interessenvertretungen zur Verfügung stehen. Zum überwiegenden Teil werden 2-Raum-Wohnungen mit durchschnittlich 60 qm Wohnfläche erstellt, deren Mieter den Bedürfnissen entsprechend neben einer bindenden Grundbetreuung weitere Dienstleistungspakete vom Betreiber der Servicestation ordern können.

Die Gesellschaft hat für diese Maßnahme rd. 30,0 Mio. DM Investitionsvolumen veranschlagt, das zum Teil mit öffentlichen Mitteln des 1. und 2. Förderweges finanziert wird. Auf die zukünftigen Bewohner kommen entsprechende Grundmieten von DM 8,85 bis DM 11,85 monatlich je Quadtratmeter Wohnfläche zu.

Insgesamt wurden im Berichtsjahr Investitionen für Neubautätigkeit sowie Umbauten und Modernisierungen in Höhe von TDM 15.905 getätigt.

Im Geschäftsjahr 2001 ist der Baubeginn einer gemischt genutzten Wohnanlage mit einer an die Stadt Remscheid zu vermietenden Stadtteilbibliothek und 6 Mietwohnungen in Remscheid-Lennep an der Bachstraße geplant. Das Investitionsvolumen wird mit 5,4 Mio. DM kalkuliert.

Im Berichtsjahr sind umfangreiche wertverbessernde Maßnahmen in 22 Häusern mit 52 Wohnungen mit einem Gesamtvolumen von 5,3 Mio. DM durchgeführt worden. In der Wohnanlage Am Anger 17 Ð 37 wurde die Zahl der Wohnungen nach Grundrissänderungen von 32 auf 23 reduziert, während in der Wohnanlage Am Neuenhof 37 Ð 52 durch neuen Zuschnitt der Wohnflächen von ehemals 37 Wohnungen 32 Einheiten verbleiben. Für weitere 10 Häuser mit 28 Wohnungen wurden Bauvorbereitungsarbeiten erbracht.

Zur Anhebung des Wohnungsstandards sind hierfür in den kommenden 5 Jahren rd. 28,5 Mio. DM im Wirtschaftsplan vorgesehen.

Veränderte Nutzungsanforderungen bezüglich Ausstattungsstandards, Raumkonfiguration und Ð größe führen, wenn die Immobilie keine Handlungsspielräume bietet, umgehend zu einer abnehmenden Nutzungsadäquanz mit der Folge der Unwirtschaftlichkeit. Die Aufrechterhaltung und Anpassung der Nutzungsmöglichkeiten wird weiterhin ein sehr wichtiges Merkmal bei der Projektentwicklung neuer Immobilien sein.

Instandhaltung
Die Erhaltung des Wohnungsbestandes bildet einen weiteren Schwerpunkt der Investitionstätigkeit. Damit stellt sich die Gesellschaft dem Wettbewerb auf dem entspannten Wohnungsmarkt. Anforderungen an die Bauqualität, insbesondere auch der Gebäude aus den 50 er und 60 er Jahre, lassen Versäumnisse der Vergangenheit zutage treten. Zum Beispiel ist die Fassadensanierung ein wichtiger Beitrag, Betriebskosten zu senken und die Bausubstanz zu schützen.

Für die Bestandserhaltung des Hausbesitzes wurden einschließlich der steuerlich sofort abzugsfähigen Modernisierungsaufwendungen von TDM 138,0 in 2000 TDM 12.758,0 aufgewandt, das ergibt einen Betrag von DM 29,07 je qm Wohn- und Nutzfläche. Die angegebenen Beträge verstehen sich einschließlich der verrechneten Verwaltungskosten. Für das Geschäftsjahr 2001 sind Instandhaltungskosten in Höhe von TDM 13.250,0 vorgesehen.

Betreuungstätigkeit
Am 31.12.2000 verwaltete die Gesellschaft für die Stadt Remscheid 267 Wohnungen, 14 Gewerbeeinheiten und 15 Garagenplätze. Für weitere fünf Eigentümer umfasste der Betreuungsbestand 128 Wohnungen, 3 Gewerbeeinheiten und 21 Garagenplätze. Außerdem wurden fünf Eigentümergemeinschaften mit 266 Wohnungen, 4 Gewerbeeinheiten und 56 Garagenplätze betreut.

Verkaufsmaßnahmen
Die restlichen 13 Verkaufseigenheime des 1. und 2. Bauabschnittes in Remscheid Bergisch-Born konnten im Geschäftsjahr 2001 übergeben werden. Damit haben bisher insgesamt 22 Erwerber kostengünstige, mit großer Wohnfläche ausgestattete Häuser erworben. Der sich durch seine Staffelbauweise von der in diesem Neubaugebiet üblichen Bebauung abhebende Baukörper bietet viel Platz für die Familie und soll in einem weiteren Bauabschnitt noch 9 mal zur Durchführung kommen. Mit dem Baubeginn ist im Sommer 2001 zu rechnen.

Erschließungsmaßnahmen
Auf einem Grundstück in Remscheid-Lüttringhausen an der Klausener Straße mit einer Fläche von 22.975 ist die Errichtung von über 60 Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen sowie Geschosswohnungsbau geplant. In 1999 hatte die Gesellschaft dieses Grundstück erworben, mit der Verpflichtung dieses zu erschließen und an interessierte Bauträger, die sich der Errichtung von ökologischen Gebäuden verschrieben haben, weiterzuveräußern. Im Geschäftsjahr wurden Kaufverträge über eine Gesamtgrundstücksfläche von 6.169 qm abgeschlossen. Die verbleibenden Restflächen werden voraussichtlich bis auf den für den Geschosswohnungsbau geplanten Bereich in 2001 veräußert werden.

Das Grundstück wurde bis zum 31. Dezember 2000 soweit erschlossen, dass die Voraussetzungen zum Beginn der Hochbaumaßnahmen gegeben waren. Die Fertigstellung der Maßnahme ist erst mit Abschluss der Hochbaumaßnahmen vorgesehen. Einschließlich der Kosten für das Grundstück ist ein Investitionsvolumen von 6,4 Mio. DM kalkuliert.

Personal
Die Gesellschaft beschäftigte am 31. Dezember 2000 32 Vollzeit- und 13 Teilzeitkräfte sowie 3 Auszubildende. Von den Teilzeitkräften befanden sich 2 Mitarbeiterinnen im Erziehungsurlaub und 1 Mitarbeiter absolvierte den Zivildienst. Im Rahmen von Seminaren und Fachveranstaltungen wurde das Personal sowohl im EDV-Sektor als auch in wohnungswirtschaftlichen Themen geschult. Die Mitarbeiter sind einer der wichtigsten Multiplikatoren im Hinblick auf den langfristigen Unternehmenserfolg.

Die Vergütung der Arbeitnehmer erfolgt mit Ausnahme leitender Angestellter nach dem Tarif für die Wohnungswirtschaft.

Vermögens- und Finanzlage
Die Bilanzsumme hat sich in 2000 um TDM 18.321 auf TDM 359.018 erhöht. Durch Investitionen mit einem Volumen von TDM 16.218, einem Abschreibungsaufwand von TDM 8.196 und durch Abnahme der Geldbeschaffungskosten von TDM 34 stieg das Anlagevermögen um TDM 7.988 auf TDM 323.160. Die Anlageintensität beträgt 90,0 % und spiegelt das Verhältnis von Anlagevermögen zur Bilanzsumme wider.

Das Umlaufvermögen einschließlich der Rechnungsabgrenzungsposten ist um TDM 10.333 auf TDM 27.238 gestiegen, was überwiegend auf die Zunahme von flüssigen Mitteln in Höhe von TDM 13.139 und den Rückgang von Aktivitäten im Bereich der Verkaufsmaßnahmen um TDM 2.516 zurückzuführen ist.

Das Eigenkapital ist um TDM 879 auf TDM 74.114 gestiegen und führt damit zu einer Eigenkapitalquote von 20,6 % (Vorjahr 21,5 %). Mit TDM 263.281 wird das langfristige Fremdkapital um TDM 18.182 gegenüber dem Vorjahr höher ausgewiesen. Dies ergibt eine Fremdkapitalquote von 73,4 % (Vorjahr 71,9 %). Valutierungen in Höhe von TDM 24.364 stehen Tilgungen in Höhe von TDM 6.228 gegenüber. Die Dauerfinanzierungsmittel von insgesamt TDM 261.331 betragen 72,8 % des Gesamtkapitals (Vorjahr 71,3 %).

Bei den kurzfristigen Verbindlichkeiten stiegen die erhaltene Anzahlungen um TDM 460 auf 15.523 und übrige Verbindlichkeiten sowie Rechnungsabgrenzungsposten um TDM 604 auf TDM 4.265. Dem steht eine Minderung der übrigen Rückstellungen in Höhe von TDM 125 auf TDM 1.835 gegenüber.

Die Ermittlung der Finanzlage der Gesellschaft zum Bilanzstichtag zeigt, dass die langfristig angelegten Vermögenswerte durch Eigenmittel und langfristige Verbindlichkeiten, im Wesentlichen Dauerfinanzierungsmittel, finanziert sind.

Der Cash flow konnte gegenüber dem Vorjahr um TDM 308 auf TDM 10.029 gesteigert werden.

Die Finanzlage und Zahlungsbereitschaft sind auch für die Zukunft gesichert.

Ertragslage
Insgesamt wurde ein Jahresüberschuss von TDM 1.705 erwirtschaftet und ist im Vergleich zum Vorjahr folgenden Bereichen zuzuordnen:

	2000	1999
	TDM	TDM
Hausbewirtschaftung und Wärmelieferungen an Dritte	2.165	2.662
Betreuungstätigkeit und andere Lieferungen und Leistungen	- 113	- 46
Bautätigkeit im Anlagevermögen	0	- 25
Bautätigkeit im Umlaufvermögen	188	- 199
Finanz- und Beteiligungsbereich	- 44	4
Sonstige betriebliche Geschäftsvorfälle	- 14	- 94
Betrieblicher Überschuss	2.182	2.302
Betriebsneutrales Ergebnis	223	102
Ergebnis vor Ertragssteuern	2.405	2.404
Körperschaft-/Gewerbeertragsteuer	- 700	- 741
Jahresüberschuss	1.705	1.663
Einstellung in Gewinnrücklagen	- 852	- 745
Bilanzgewinn	853	918

Das positive Ergebnis im Bereich der Hausbewirtschaftung in Höhe von TDM 2.165 ist um TDM 497 rückläufig. Gestiegenen Instandhaltungsaufwendungen, sächlichen und persönlichen Verwaltungskosten und Abschreibungen auf Sachanlagen sowie Kapitalkosten stehen im geringeren Umfang Sollmietenerhöhungen gegenüber. In Höhe der Betriebskostenmehraufwendungen sind entsprechende Erlöse aus Gebühren und Umlagen zu verzeichnen.

Der Leistungsbereich Betreuungstätigkeit und andere Lieferungen und Leistungen setzt sich aus dem Ergebnis der Verwaltungsbetreuung, der technischen Betreuung sowie der Bereitstellung von Gemeinschaftsantennen für Dritte zusammen. Insbesondere erhöhte Instandhaltungsaufwendungen belasteten das Ergebnis.

Die Gesellschaft hat Teilverkäufe von Grundstücken aus dem Umlaufvermögen im Rahmen einer von ihr durchgeführten Erschließungsmaßnahme im Geschäftsjahr vorgenommen.

Überwiegend wirken Auflösungen von Rückstellungen positiv auf das Ergebnis aus neutralen Geschäftsvorfällen.

Der Jahresüberschuss liegt mit TDM 1.705 auf dem Vorjahresniveau.

Berichterstattung zur öffentlichen Zwecksetzung
Die Gesellschaft ist im Berichtsjahr ihren satzungsmäßigen Aufgaben, vorrangig eine sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung sicherzustellen, nachgekommen. Die Geschäfte der Gesellschaft werden im Sinne der jeweils gültigen Satzung und nach dem Aktiengesetz geführt.

Euro-Einführung
Die Umstellung auf den Euro ist für den August 2001 geplant. Hierzu sind die erforderlichen Arbeiten mit dem beauftragten Betreuungsunternehmen zur edv-mäßigen Überleitung auf die neue Währung abgestimmt. Entsprechende Zertifizierungen des Rechenzentrums liegen vor.

KonTraG
Das bereits in den Vorjahren innerbetrieblich installierte Kontrollsystem wurde im Hinblick auf die Anforderungen des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) erweitert. Unter anderem wurden bestehende Daten analysiert und neue Informationsquellen definiert, um sie innerhalb eines Risikomanagementsystems als Frühwarninstrument einsetzen zu können. Die Maßnahmen werden den aktuellen Erfordernissen angepasst und ausgebaut.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres
In der außerordentlichen Hauptversammlung am 14. März 2001 ist der Vorstand ermächtigt worden, bis maximal zehn Prozent des Grundkapitals von DM 7.650.000,00 eigene Aktien zu erwerben. Als niedrigster Wert wurde der Nominalwert, als höchster Wert das Vierfache des Nominalwertes festgelegt. Der Vorstand wurde weiterhin ermächtigt, die eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversammlungsbeschluss einzuziehen.

Voraussichtliche Entwicklung
Neben der abschnittsweisen Abwicklung von Großmodernisierungen geht ein bedeutender Teil des Engagements der Gesellschaft in die Sicherung des vorhanden Gebäudebestandes zur Nachhaltigkeit der Vermietbarkeit. Die Gesellschaft wird weiterhin vorrangig marktgerechte Bestandsentwicklung und professionelle Vermietung betreiben. Ebenso sieht sie ihre Chancen im Bereich der Vermarktung von kostengünstigen Eigentumsobjekten in attraktiven Lagen sowie in der Übernahme städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen.

Risiken der künftigen Entwicklung
Der Vorstand erwartet Kontinuität für Umsatz und Ertrag auf dem bestehenden Niveau. Die mittelfristige Wirtschaftsplanung sieht für die kommenden Jahre eine gesicherte Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vor.

Die Risiken, die sich aufgrund der derzeitigen Wohnungsmarktlage zeigen, wurden im Bericht dargestellt, daneben sind weitere Risiken, die die Geschäftsentwicklung der Gesellschaft negativ beeinflussen könnten, zur Zeit nicht erkennbar.

Abhängigkeitsbericht nach §312 AktG
Die Stadtgemeinde Remscheid hält 82,0 % der Aktien der Gesellschaft. Mit Urteil vom 13.10.1977 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Körperschaften des öffentlichen Rechts Unternehmen im Sinne von § 312 AktG sein können. Der Vorstand hat deshalb einen Bericht über Beziehungen zur Stadtgemeinde Remscheid und den damit verbundenen Unternehmen erstellt und diesen zur Überprüfung vorgelegt.

Der Abhängigkeitsbericht enthält folgende Schlusserklärung:

Wir erklären hiermit, dass bei jedem der in diesem Bericht aufgeführten Rechtsgeschäfte unsere Gesellschaft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Dieser Beurteilung liegen die Umstände zugrunde, die im Zeitpunkt des Abschlusses der Rechtsgeschäfte bekannt waren. Weitere berichtspflichtige Maßnahmen haben im Berichtsjahr nicht vorgelegen. Es sind auch keine Rechtsgeschäfte mit Fremden auf Veranlassung oder im Interesse der Stadtgemeinde Remscheid vorgenommen worden.

Remscheid, März 2001

GEMEINNÜTZIGE
WOHNUNGSAKTIENGESELLSCHAFT
REMSCHEID


Vorstand